许余洁（联和金融数字经济盘考所学术长处、首席经济学家）勾引 大爷

近日，深圳证券来往所官网浮现，滋润智算科技集团股份有限公司基础设施REITs相貌追究入手陈说措施，这是国内单数据中心公募REITs的首度亮相，记号着数据中心财富证券化过问实操落地阶段。

跟着数字经济成为众人经济增长的中枢引擎，数据中心看成“新基建”的中枢载体与要紧底座，其计谋地位日益突显，发展数据中心公募REITs真谛枢纽，具体表目下以下几方面。

一是为周转新基建存量财富、拓宽融资渠谈提供了鼎新样本。中国信通院数据浮现，收尾2023年我国数字经济限制达53.9万亿元，较上年增长3.7万亿元，占GDP比重达42.8％，数据中心看成算力供给的物理支撑，其投资需求抓续焕发。策动词，数据中心开发具有投资限制大、薪金周期长的特色，传统融资形状难以吹法螺行业延长需求。公募REITs通过将不动产休养为流动性证券，为数据中心企业提供了低成本融资渠谈，鼓吹行业从重财富运营向“投融管退”闭环转型，加快资金回笼，支抓企业扩大数据中心布局，进而夯实数字经济发展基础。

二是优化企业财务结构勾引 大爷，镌汰杠杆风险。数据中心行业属于典型的重财富形状，机柜出租率需达到50%-60%智商遮蔽成本，而头部企业的机柜数目时时以万计，老本开支压力强大。滋润科技这次陈说REITs，拟将A-18数据中心（5897个机柜，上架率99.5%）注入REITs，瞻望可回笼资金超20亿元，为后续相貌开发提供资金保障。

三是拓宽投资者参与数字经济的渠谈。REITs具有“强制分成+流动性高”的特色，为中小投资者提供了共享数据中心收益的契机。收尾2024年底，我国公募REITs刊行忖度58只居品，限制达1660亿元（含扩募相貌），遮蔽8大类行业，但数据中心类REITs仍属空缺。这次数据中心公募REITs的推出，将进一步丰富投资者财富成就遴荐。同期，数据中心REITs的知道分成以及不停高涨的股价证据可为保障、待业金等遥远资金提供优质标的，促进老本阛阓与实体经济的深度会通。

四是鼓吹数据中心绿色转型。数据中心能耗问题是行业痛点，我国数据中心年耗电量在3500亿千瓦时傍边，约占全社会用电量的2.5%。通过政策提醒，REITs可鼓吹绿色数据中心发展。证监会已发精良确支抓有要求的数据中心等新式基础设施以及科技鼎新产业园区等刊行科技鼎新边界REITs，这里的要求应包括动力供应逐步转向清洁、可再生的新动力方面的要求，企业在生意形状方面应将“数据中心+新动力+储能”作统筹探究。对应的，这次滋润数据中心采选光伏+储能决策，可再灵活力占比超30%。

尽管滋润科技的尝试具有里程碑真谛，但数据中心REITs的实施仍面对多重挑战。最初是时间迭代与财富估值风险。数据中心时间更新快，硬件开拓折旧周期短（管事器约3-5年），且AI大模子对算力需求的爆发式增长，导致传统数据中心面对淘汰风险。举例，生成式AI鼓吹智能算力需求激增，部分企业转向专稀有据中心，影响公有云数据中心的出租率。此外，数据中心的估值依赖机柜出租率、客户知道性及能耗标的，而时间迭代可能导致财富提前报废，加多估值难度。

其次是合规性等身分。数据中心波及地皮、能耗、电信执照等多重合规要求。举例，数据中心用地需适宜工业用地性质要求；不同场地能耗标的有所不同，一线城市PUE值（动力效果标的）要求大宗低于1.3，而老旧数据中心篡改难度大。

同期，财富剥离与运营处治也存在贫窭。数据中心REITs要求底层财富权属明晰，且原始权利东谈主需剥离财富至SPV。策动词，数据中心时时波及复杂的股权结构、遥远租借合同实时间管事左券。此外，数据中心的运维专科性强，REITs存续期内需抓续提供时间支抓，原始权利东谈主需与基金处治东谈主建立灵验的寄予处治机制。

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临了，阛阓判辨与投资者教训还有待加强。数据中心REITs看成新兴财富类别，阛阓对其风险收益特征判辨不及。投资者可能担忧数据中心的时间逾期风险、政策变动风险及运营商信用风险。此外，数据中心波及汇注安全、数据诡秘等敏锐问题，部分投资者对数据主权存在畏怯。有调研数据浮现，超60%的机构投资者对数据中心REITs抓不雅望气魄。

将来，还需通过政策协同与形状鼎新，构建数据中心REITs的可抓续发展生态。具体而言，一方面是完善政策支抓体系。能耗与地皮政策方面，提议将数据中心能耗标的纳入场地政府傍观，允许跨区域能耗标的来往，并探索“数据中心+新式电力系统”会通形状。税收优惠方面，提议参考外洋教授，对REITs层面的分成免征预提税，并对绿色数据中心REITs给以企业所得税减免。审批进程优化方面，建立数据中心REITs“绿色通谈”，简化地皮、环评等审批手续，明确财富剥离的合规程序。

另一方面勾引 大爷，鼓吹“数据中心+REITs”形状鼎新。众人化布局方面，支抓国内数据中心企业通过REITs融资，在东南亚、欧洲等地开发跨境数据中心。生态协同方面，饱读动数据中心REITs与云计较、AI企业计谋相助，举例与头部云厂商坚决遥远机柜租借左券，锁定现款流。扩募机制方面，欺诈REITs扩募政策，抓续注入新财富，酿成“开发-运营-证券化-再投资”的良性轮回。